حاسبة الرهن العقاري

حاسبة bolån: احسب بذكاء (وافهم الأرقام)

قرض bolån نادراً ما يكون مجرد «الفائدة × القرض». في السويد، تتأثر التكلفة الشهرية عملياً بالدفعة الأولى، ونسبة التمويل belåningsgrad، ومتطلبات amorteringskrav، وأحياناً أيضاً بإضافة نسبة الدين إلى الدخل. تساعدك الحاسبة على تجربة سيناريوهات مختلفة بسرعة، والاستعداد للقاء البنك، والأهم إجراء اختبار ضغط للتأكد من أن ميزانيتك تتحمل.

يساعدك هذا الدليل على:

• فهم ما الذي تحسبه الحاسبة فعلاً
• قراءة النتائج (الفائدة مقابل الاستهلاك/التمويل)
• إجراء اختبار ضغط بسيط باستخدام kalkylränta
• تجنب الأخطاء الشائعة عند المقارنة

ابدأ بقيم إدخال صحيحة

النتيجة تعتمد على الأرقام التي تدخلها. نقطة بداية جيدة:

• سعر العقار: اعتمد سعر الشراء. إذا كنت ستقترض لأجل التجديد، يمكنك إدخال هذا الجزء (إذا وافق البنك على ضمه لقرض bolån).
• الدفعة الأولى (kontantinsats): المبلغ الذي تدفعه مباشرة من مالك.
• سعر الفائدة السنوي: أدخل سعرك المتوقع أو استخدم kalkylränta أعلى لاختبار الضغط.
• دخل الأسرة الإجمالي قبل الضريبة: مجموع الدخل الشهري لكل من سيكون على القرض.
• مدة السداد: تُستخدم لتقدير إجمالي الفائدة عبر الزمن (مفيدة للمقارنة).

نصيحة: عند مقارنة عقارين، اترك الدخل وسعر الفائدة كما هما وغيّر فقط السعر/الدفعة الأولى. ستلاحظ تأثير belåningsgrad ومتطلبات الاستهلاك بشكل أوضح.

bolånetak: حد 85% واضح

في السويد يوجد bolånetak: عادةً لا يُسمح بأن يتجاوز bolån 85% من سعر العقار. عملياً:

• تحتاج إلى دفعة أولى لا تقل عن 15% للبقاء تحت 85%.
• إذا تجاوزت 85% فعادةً عليك زيادة الدفعة الأولى أو استخدام تمويل آخر (مثل قرض غير مضمون)، وغالباً يكون أغلى بكثير.

في الحاسبة يظهر ذلك كنسبة التمويل belåningsgrad (القرض كنسبة من السعر). إذا كانت النتيجة أعلى من 85% فهذه إشارة واضحة لتعديل الخطة.

amorteringskrav: لماذا 50% و70% مهمتان

الاستهلاك/السداد ليس فقط «التخلص من الدين أسرع». في السويد قد يكون إلزامياً. تبسيط شائع:

• belåningsgrad بين 50–70% → على الأقل 1% سنوياً
• belåningsgrad فوق 70% → على الأقل 2% سنوياً

وقد توجد إضافة أيضاً:

• نسبة الدين إلى الدخل فوق 4.5× (القرض مقارنة بدخل الأسرة السنوي) → 1% سنوياً إضافية

الخلاصة: قد يحصل منزلان على نفس القرض لكن بتكلفة شهرية مختلفة بسبب الدخل والدفعة الأولى.

كيف تقرأ النتائج (فارق مهم)

في النتائج سترى مثلاً:

• التكلفة الشهرية (فائدة + استهلاك)
• تكلفة الفائدة الشهرية
• الحد الأدنى للاستهلاك الشهري
• إجمالي الفائدة خلال المدة و إجمالي ما سيتم دفعه

الفارق المهم:

• التكلفة الشهرية في الحاسبة تعتمد على الفائدة + الحد الأدنى للإلزام حسب القواعد.
• وليست دائماً نفس القسط الذي يلزم لسداد كامل القرض تماماً خلال المدة التي أدخلتها.

تُستخدم مدة السداد أساساً لمقارنة التكلفة طويلة الأجل (إجمالي الفائدة). أما الحد الأدنى الفعلي فيحدده amorteringskrav غالباً.

اختبار ضغط باستخدام kalkylränta

غالباً ما يستخدم البنك kalkylränta أعلى من سعر فائدة اليوم في تقييم KALP (kvar-att-leva-på). يمكنك عمل اختبار ضغط سريع:

• ضع سعر الفائدة على مستوى قوي لكنه واقعي (مثلاً +2 إلى +3 نقاط مئوية مقارنة بسعرك “الطبيعي”).
• أبقِ السعر والدفعة الأولى كما هما.
• قارن التكلفة الشهرية وفكّر هل ميزانيتك ما زالت تتحمل مع وجود هامش.

قاعدة عملية: لا تحذف هامش الأمان. الضغط يظهر غالباً عندما ترتفع الفائدة بالتزامن مع ارتفاع مصاريف أخرى (الكهرباء، الرسوم، الطعام، التأمين).

أخطاء شائعة عند المقارنة

• التركيز على الفائدة فقط: الخصم قد يفيد، لكن belåningsgrad والاستهلاك قد يؤثران على التكلفة الشهرية بنفس القدر.
• نسيان تكاليف السكن الأخرى: الرسوم/التشغيل، الصيانة، التأمين، الكهرباء. أضف بنداً مستقلاً لتكاليف السكن في ميزانيتك.
• تقليل أثر الدفعة الأولى: دفعة أولى أعلى قد تنقلك تحت عتبات مهمة (85%، 70%، 50%).
• الخلط بين الإجمالي والصافي: نسبة الدين إلى الدخل غالباً تعتمد على الدخل الإجمالي، لكن القدرة الفعلية تعتمد على ما يبقى بعد الضريبة والمصاريف الثابتة.

قائمة مختصرة للذهاب إلى البنك

بعد تجربة بعض السيناريوهات، دوّن:

• belåningsgrad (%) خصوصاً إذا اقتربت من 85%
• الحد الأدنى للاستهلاك الشهري وهل تنطبق إضافة 4.5×
• التكلفة الشهرية تحت الضغط باستخدام kalkylränta أعلى
• مقدار الهامش المتبقي في ميزانيتك الشهرية

هذا يجعل النقاش حول الشروط وسعر الفائدة وترتيب الاستهلاك أكثر وضوحاً.

مهم

قد تتغير القواعد ونماذج البنوك الداخلية، وقد تُطبق بشكل مختلف حسب الحالة. استخدم الحاسبة كأداة مساعدة واتحقق دائماً من الشروط والمتطلبات مباشرةً مع البنك.