Wohnen & Hypotheken

Hypothekenrechner

Berechnen Sie ein schwedisches Bolån mit bolånetak und amorteringskrav: Darlehensbetrag, Beleihungsgrad, Zinskosten, Mindesttilgung und eine geschätzte Monatsbelastung basierend auf Kaufpreis, Eigenkapital, Zinssatz und Bruttoeinkommen des Haushalts.

FAQ

Wie wirken sich amorteringskrav und das 85-%-Bolånetak auf die Berechnung aus?

Schwedische Regeln begrenzen bolån auf 85 % Beleihungsgrad, deshalb zeigt der Rechner, wie viel kontantinsats (mindestens 15 % Eigenkapital) du brauchst und ab wann das amorteringskrav von 1-2 % pro Jahr greift (über 50 % bzw. 70 %). So erkennst du den Einfluss der vorgeschriebenen Tilgung, bevor die Bank ihre kvar-att-leva-på-Prüfung startet.

Kann ich ränteskillnadsersättning oder Zinsänderungen simulieren?

Ja. Erhöhe oder senke den Zinssatz, um die kalkylränta der Bank oder eine vorzeitige Ablösung mit ränteskillnadsersättning (Vorfälligkeitsentschädigung) abzubilden. Der Vergleich der Gesamtzinsen zeigt, ob sich eine Umschuldung trotz eventueller Gebühr lohnt.

Wie stressteste ich das Darlehen und den kvar-att-leva-på-Puffer?

Setze den Zinssatz ein paar Prozentpunkte höher, verkürze die Laufzeit oder erhöhe die Tilgung, um die KALP-Berechnung der Banken zu imitieren. Die berechnete Monatsrate zeigt dir, wie viel budgetierter Spielraum dir nach Wohnkosten bleibt.

Was der Hypothekenrechner berechnet

Du gibst Kaufpreis, Eigenkapital, Zinssatz, monatliches Bruttoeinkommen des Haushalts und Laufzeit ein. Daraus berechnen wir Darlehensbetrag, Beleihungsgrad und eine geschätzte Monatsbelastung inklusive Zinsen und Mindesttilgung. Die Kalkulation berücksichtigt das bolånetak (85 %), die amorteringskrav (1–2 % je nach Beleihungsgrad) sowie eine zusätzliche Tilgung, wenn die Schuldenquote über 4,5× liegt.

So nutzt du den Rechner vor dem Banktermin

Banken prüfen häufig KALP (kvar-att-leva-på) mit einer höheren kalkylränta als deinem aktuellen Zinssatz. Erhöhe den Zinssatz testweise um ein paar Prozentpunkte und sieh, wie sich die Monatsbelastung verändert. Teste außerdem verschiedene Eigenkapitalquoten (um unter 85 % zu bleiben) und vergleiche den Effekt des Beleihungsgrads auf das amorteringskrav – so kannst du gezielter nach Konditionen, Rabatten und Laufzeiten fragen.

Nicht nur auf den Zinssatz schauen

Zinsen können sich schnell ändern und kleine Unterschiede wirken sich über die Zeit stark aus. Gleichzeitig werden andere Wohnkosten leicht übersehen: Gebühren/Betrieb, Versicherungen, Strom, Tilgungstempo und ein Puffer für Unerwartetes. In den Ergebnissen zeigen wir die monatlichen Zinskosten (vor eventueller schwedischer Steuerreduktion) und eine Schätzung der Gesamtzinsen über die Laufzeit, damit du Szenarien fairer vergleichen kannst.

Hypothekenrechner: clever mit dem Bolån rechnen (und die Zahlen verstehen)

Ein Bolån ist selten nur „Zins mal Kredit“. In Schweden hängt die monatliche Belastung in der Praxis von Eigenkapital, Beleihungsgrad (belåningsgrad), amorteringskrav und manchmal auch von der Schuldenquote ab. Mit einem Hypothekenrechner kannst du verschiedene Szenarien schnell testen, dich auf das Bankgespräch vorbereiten und vor allem prüfen, ob dein Budget einen Stresstest besteht.

Diese Anleitung hilft dir dabei:

zu verstehen, was der Rechner tatsächlich berechnet
die Ergebnisse zu interpretieren (Zinsen vs. Tilgung)
einen einfachen Stresstest mit kalkylränta zu machen
typische Fehler beim Vergleichen zu vermeiden

Mit den richtigen Eingaben starten

Die Berechnung ist nur so gut wie deine Eingaben. Ein sinnvoller Start:

Kaufpreis: orientiere dich am Kaufpreis. Wenn du Renovierung finanzieren willst, kannst du diesen Teil einrechnen (sofern die Bank ihn im Bolån akzeptiert).
Eigenkapital (kontantinsats): der Betrag, den du direkt einzahlst.
Zinssatz: gib deinen erwarteten Zins an oder nutze eine höhere kalkylränta für den Stresstest.
Bruttoeinkommen des Haushalts: gesamtes Brutto pro Monat für alle Kreditnehmer.
Laufzeit: wird genutzt, um die Zinskosten über die Zeit zu schätzen (praktisch für Vergleiche).

Tipp: Wenn du zwei Objekte vergleichst, lass Zinssatz und Einkommen gleich und ändere nur Kaufpreis/Eigenkapital. So siehst du sofort, wie sich Beleihungsgrad und Tilgungsschwellen auswirken.

Bolånetak: 85% ist eine klare Grenze

In Schweden gilt ein bolånetak (Kreditobergrenze): Ein Bolån darf in der Regel nicht mehr als 85% des Kaufpreises betragen. Das heißt praktisch:

Du brauchst mindestens 15% Eigenkapital, um unter 85% zu bleiben.
Liegt der Beleihungsgrad über 85%, musst du meist mehr Eigenkapital einbringen oder andere Finanzierung nutzen (z. B. unbesicherten Kredit), was deutlich teurer sein kann.

Im Rechner siehst du das als Beleihungsgrad / belåningsgrad. Landest du über 85%, ist das ein klarer Hinweis, das Setup anzupassen.

Amorteringskrav: warum 50% und 70% wichtig sind

Tilgung ist nicht nur „schneller schuldenfrei“. In Schweden kann sie verpflichtend sein. Eine gängige Vereinfachung:

Beleihungsgrad 50–70% → mindestens 1% pro Jahr
Beleihungsgrad über 70% → mindestens 2% pro Jahr

Dazu kommt oft ein Zuschlag:

Schuldenquote über 4,5× (Kredit im Verhältnis zum jährlichen Bruttoeinkommen des Haushalts) → zusätzlich 1% pro Jahr

Der Punkt: Zwei Haushalte mit derselben Kreditsumme können je nach Einkommen und Eigenkapital eine sehr unterschiedliche monatliche Belastung haben.

Ergebnisse richtig lesen (wichtige Unterscheidung)

In den Ergebnissen findest du u. a.:

Monatliche Belastung (Zins + Tilgung)
Monatliche Zinskosten
Mindesttilgung pro Monat
Gesamtzinsen über die Laufzeit und Gesamtrückzahlung

Wichtig ist:

Die monatliche Belastung im Rechner basiert auf Zins + Mindesttilgung nach Regeln.
Das ist nicht zwingend identisch mit der Rate, die nötig wäre, um den Kredit exakt innerhalb deiner eingegebenen Laufzeit vollständig zu tilgen.

Die Laufzeit wird vor allem genutzt, um die langfristigen Kosten (Gesamtzinsen) vergleichbar zu machen. In Schweden setzt das amorteringskrav häufig die Mindesttilgung, nicht die gewählte Laufzeit.

Stresstest mit kalkylränta

Banken verwenden im KALP (kvar-att-leva-på) oft eine höhere kalkylränta als den aktuellen Zins. Ein schneller Stresstest:

Setze den Zins auf ein Niveau, das hart aber realistisch ist (z. B. +2–3 Prozentpunkte gegenüber deinem „Normalzins“).
Lass Kaufpreis und Eigenkapital gleich.
Vergleiche die Monatsbelastung und prüfe, ob dein Budget weiterhin mit Puffer passt.

Eine praktische Faustregel: Puffer nicht wegkalkulieren. Häufig wird es eng, wenn Zinsen steigen und gleichzeitig andere Ausgaben zunehmen (Strom, Gebühren, Lebensmittel, Versicherungen).

Typische Fehler beim Vergleich von Bolån

Nur auf den Zinssatz schauen: Ein kleiner Rabatt hilft, aber Beleihungsgrad und Tilgung können die Monatsbelastung genauso stark beeinflussen.
Andere Wohnkosten vergessen: Gebühren, Betrieb, Instandhaltung, Hausrat/Versicherung und Strom sind nicht immer in einer reinen Bolån-Kalkulation enthalten. Plane dafür einen eigenen Budgetposten.
Wirkung des Eigenkapitals unterschätzen: Mehr Eigenkapital kann dich unter wichtige Schwellen bringen (85%, 70%, 50%).
Brutto und Netto verwechseln: Die Schuldenquote basiert oft auf Bruttoeinkommen. Deine tatsächliche Zahlungsfähigkeit hängt aber vom Netto nach Steuern und Fixkosten ab.

Checkliste fürs Bankgespräch

Wenn du ein paar Szenarien getestet hast, notiere dir:

Beleihungsgrad (%, besonders nahe 85%)
Mindesttilgung pro Monat und ob der 4,5×-Zuschlag greift
gestresste Monatsbelastung mit höherer kalkylränta
wie viel Puffer in deinem Monatsbudget bleibt

So wird das Gespräch über Konditionen, Zinsen und Tilgungsstruktur deutlich konkreter.

Wichtig zu wissen

Regeln und interne Bankmodelle können sich ändern und je nach Situation unterschiedlich angewendet werden. Nutze den Rechner als Entscheidungshilfe und bestätige Bedingungen und Anforderungen immer direkt bei deiner Bank.