Calculadora de hipotecas

Calculadora de bolån: haz números con cabeza (y entiende el resultado)

Un bolån rara vez es solo “tipo × préstamo”. En Suecia, tu coste mensual depende en la práctica de la entrada, la belåningsgrad, los amorteringskrav y, a veces, del extra por ratio deuda/ingresos. Con una calculadora puedes probar escenarios rápido, llegar mejor preparado al banco y, sobre todo, comprobar que tu presupuesto aguanta un stress test.

Esta guía te ayuda a:

• entender qué calcula realmente la herramienta
• interpretar los resultados (intereses vs amortización)
• hacer un stress test sencillo con una kalkylränta
• evitar errores comunes al comparar opciones

Empieza con buenos datos

La calidad del resultado depende de lo que introduzcas. Un buen punto de partida:

• Precio de la vivienda: usa el precio de compra. Si piensas financiar reforma, puedes incluir esa parte (si el banco la acepta dentro del bolån).
• Entrada (kontantinsats): el dinero que aportas al inicio.
• Tipo anual: pon tu tipo esperado o una kalkylränta más alta para el stress test.
• Ingreso bruto del hogar: bruto total al mes de todas las personas en el préstamo.
• Plazo: se usa para estimar el coste total de intereses a lo largo del tiempo (útil para comparar).

Consejo: si comparas dos viviendas, deja igual el tipo y el ingreso y cambia solo precio/entrada. Verás con claridad cómo cambian belåningsgrad y amortización.

Bolånetak: 85 % es una línea clara

En Suecia existe un bolånetak: normalmente no puedes financiar más de el 85 % del precio con un bolån. En la práctica:

• Necesitas al menos un 15 % de entrada para estar por debajo del 85 %.
• Si superas el 85 %, suele tocar subir la entrada o usar otra financiación (por ejemplo un préstamo sin garantía), que puede ser mucho más cara.

En la calculadora aparece como belåningsgrad (préstamo en % del precio). Si sale por encima del 85 %, es una señal para ajustar el planteamiento.

Amorteringskrav: por qué importan 50 % y 70 %

Amortizar no es solo “pagar antes”. En Suecia puede ser obligatorio. Simplificación habitual:

• Belåningsgrad 50–70 % → al menos 1 % al año
• Belåningsgrad por encima de 70 % → al menos 2 % al año

Además, puede existir un extra:

• Ratio deuda/ingresos por encima de 4,5× (préstamo vs ingreso anual del hogar) → 1 % al año adicional

La idea: dos hogares con el mismo préstamo pueden tener cuotas muy distintas según ingresos y entrada.

Cómo leer el resultado (distinción clave)

En el resultado verás, por ejemplo:

• Cuota mensual (intereses + amortización)
• Interés mensual
• Amortización mínima mensual
• Interés total en el plazo y Total pagado

La distinción importante:

• La cuota mensual del cálculo se basa en intereses + amortización mínima exigida.
• No siempre coincide con la cuota necesaria para amortizar todo exactamente en el plazo que indicas.

El plazo sirve sobre todo para comparar coste a largo plazo (interés total). En Suecia, el amorteringskrav marca a menudo el mínimo obligatorio.

Stress test con kalkylränta

Los bancos suelen usar una kalkylränta más alta en su evaluación KALP (kvar-att-leva-på). Puedes hacer un stress test rápido:

• Fija un tipo exigente pero realista (por ejemplo +2 a +3 puntos frente a tu tipo “normal”).
• Mantén el mismo precio y la misma entrada.
• Compara la cuota y pregúntate si tu presupuesto sigue aguantando con margen.

Regla práctica: no elimines el colchón. Muchas veces el problema llega cuando el tipo sube y a la vez aumentan otros gastos (luz, comunidad, comida, seguros).

Errores comunes al comparar hipotecas

• Mirar solo el tipo: un descuento puede ayudar, pero belåningsgrad y amortización pueden pesar igual o más.
• Olvidar otros costes de vivienda: comunidad/gastos, funcionamiento, mantenimiento, seguro del hogar, electricidad. Añade una línea aparte en tu presupuesto.
• Subestimar el efecto de la entrada: más entrada puede colocarte por debajo de umbrales relevantes (85 %, 70 %, 50 %).
• Mezclar bruto y neto: el ratio deuda/ingresos suele basarse en bruto, pero tu capacidad real depende del neto tras impuestos y gastos fijos.

Lista para llevar al banco

Tras probar varios escenarios, anota:

• belåningsgrad (%), sobre todo si te acercas a 85 %
• amortización mínima mensual y si aplica el extra 4,5×
• cuota “stress” con una kalkylränta más alta
• cuánto colchón te queda en el presupuesto mensual

Así la conversación sobre condiciones, tipo y amortización será mucho más concreta.

Importante

Las reglas y los modelos internos de los bancos pueden cambiar y aplicarse de forma distinta según el caso. Usa la calculadora como ayuda y confirma siempre condiciones y requisitos con tu banco.