ماشین‌حساب وام مسکن

ماشین‌حساب bolån: حساب‌گری هوشمندانه (و فهمیدن ارقام)

bolån معمولاً فقط «نرخ بهره × مقدار وام» نیست. در سویدن، هزینه ماهانه در عمل به پیش‌پرداخت، belåningsgrad، قواعد amorteringskrav و گاهی هم به نسبت بدهی به درآمد مربوط می‌شود. این ماشین‌حساب کمک می‌کند سناریوهای مختلف را سریع آزمایش کنید، برای دیدار با بانک آماده شوید و مهم‌تر از همه، با یک stress-test مطمئن شوید بودجه‌تان دوام می‌آورد.

این راهنما کمک می‌کند:

• بفهمید ماشین‌حساب واقعاً چه چیزهایی را حساب می‌کند
• نتیجه‌ها را درست تفسیر کنید (سود در برابر استهلاک)
• یک stress-test ساده با kalkylränta انجام دهید
• هنگام مقایسه، اشتباهات رایج را انجام ندهید

با ورودی‌های درست شروع کنید

نتیجه به ارقامی که وارد می‌کنید وابسته است. یک شروع خوب:

• قیمت ملک: از قیمت خرید شروع کنید. اگر می‌خواهید هزینه ترمیم/بازسازی را هم قرض بگیرید، می‌توانید آن بخش را اضافه کنید (اگر بانک اجازه دهد در bolån شامل شود).
• پیش‌پرداخت (kontantinsats): مقدار پولی که همان ابتدا از خودتان می‌پردازید.
• نرخ سالانه: نرخ مورد انتظار را وارد کنید یا برای stress-test از kalkylränta بالاتر استفاده کنید.
• درآمد ناخالص خانواده: مجموع درآمد ماهانه قبل از مالیه برای همه افراد روی وام.
• مدت بازپرداخت: برای برآورد مجموع سود در طول زمان استفاده می‌شود (برای مقایسه مفید است).

نکته: اگر بین دو خانه مردد هستید، نرخ و درآمد را یکسان نگه دارید و فقط قیمت/پیش‌پرداخت را تغییر دهید. اثر belåningsgrad و آستانه‌ها واضح‌تر می‌شود.

bolånetak: حد 85% خط واضح است

در سویدن bolånetak وجود دارد: معمولاً bolån نباید بیشتر از 85% قیمت ملک باشد. در عمل:

• برای ماندن زیر 85% به حداقل 15% پیش‌پرداخت نیاز دارید.
• اگر بالاتر از 85% شوید، اغلب باید پیش‌پرداخت را زیاد کنید یا از نوع دیگری از تمویل (مثل قرض بدون تضمین) استفاده کنید که می‌تواند بسیار گران‌تر باشد.

در ماشین‌حساب این مورد به شکل belåningsgrad (قرض به درصد قیمت) نشان داده می‌شود. اگر بالاتر از 85% شد، بهتر است ساختار تمویل را تغییر دهید.

amorteringskrav: چرا 50% و 70% مهم است

استهلاک فقط «زودتر بی‌قرض شدن» نیست؛ در سویدن می‌تواند اجباری باشد. یک ساده‌سازی رایج:

• belåningsgrad بین 50–70% → حداقل 1% در سال
• belåningsgrad بالاتر از 70% → حداقل 2% در سال

همچنین ممکن است یک اضافه‌پرداخت وجود داشته باشد:

• نسبت بدهی به درآمد بالاتر از 4.5× (قرض نسبت به درآمد سالانه خانواده) → 1% در سال اضافه

نتیجه: دو خانواده با مقدار قرض یکسان ممکن است هزینه ماهانه متفاوت داشته باشند؛ بسته به درآمد و پیش‌پرداخت.

تفسیر نتیجه‌ها (یک تفاوت مهم)

در نتیجه‌ها معمولاً می‌بینید:

• هزینه ماهانه (سود + استهلاک)
• هزینه سود ماهانه
• حداقل استهلاک ماهانه
• مجموع سود در طول مدت و مجموع پرداخت

تفاوت مهم:

• هزینه ماهانه در ماشین‌حساب بر اساس سود + حداقل استهلاک الزامی است.
• این الزاماً برابر با قسطی نیست که برای پرداخت کامل قرض دقیقاً در همان مدت لازم می‌شود.

مدت بازپرداخت بیشتر برای مقایسه هزینه‌های بلندمدت (مجموع سود) استفاده می‌شود. در سویدن، amorteringskrav معمولاً حداقل استهلاک را تعیین می‌کند.

stress-test با kalkylränta

بانک‌ها در ارزیابی KALP (kvar-att-leva-på) معمولاً kalkylränta بالاتر از نرخ فعلی شما را استفاده می‌کنند. یک stress-test سریع:

• نرخ را روی سطحی بگذارید که سخت ولی واقعی باشد (مثلاً +2 تا +3 درصد نسبت به نرخ «عادی»).
• قیمت و پیش‌پرداخت را ثابت نگه دارید.
• هزینه ماهانه را مقایسه کنید و ببینید آیا بودجه‌تان هنوز با حاشیه کافی دوام می‌آورد یا نه.

یک قاعده عملی: حاشیه/ذخیره را حذف نکنید. فشار مالی اغلب زمانی ایجاد می‌شود که سود بالا می‌رود و هم‌زمان سایر هزینه‌ها هم زیاد می‌شود (برق، فیس‌ها، خوراک، بیمه).

اشتباهات رایج هنگام مقایسه bolån

• فقط نگاه کردن به نرخ: تخفیف کوچک خوب است، اما belåningsgrad و استهلاک می‌تواند به همان اندازه روی هزینه ماهانه اثر داشته باشد.
• فراموش کردن هزینه‌های دیگر خانه‌داری: فیس/مصارف جاری، نگهداری، بیمه خانه، برق. بهتر است یک خط جدا در بودجه برای این‌ها در نظر بگیرید.
• کم‌اهمیت دانستن پیش‌پرداخت: پیش‌پرداخت بیشتر می‌تواند شما را زیر آستانه‌های مهم ببرد (85%، 70%، 50%).
• مخلوط کردن درآمد ناخالص و خالص: نسبت بدهی به درآمد اغلب با ناخالص حساب می‌شود؛ اما توان واقعی پرداخت به خالص بعد از مالیه و مصارف ثابت وابسته است.

چک‌لیست برای بانک

بعد از آزمایش چند سناریو، این موارد را یادداشت کنید:

• belåningsgrad (%) مخصوصاً اگر به 85% نزدیک هستید
• حداقل استهلاک ماهانه و این‌که اضافه‌پرداخت 4.5× شامل می‌شود یا نه
• هزینه ماهانه در حالت stress با kalkylränta بالاتر
• مقدار حاشیه باقی‌مانده در بودجه ماهانه

این کار گفتگو در مورد شرایط، نرخ بهره و ساختار استهلاک را خیلی ملموس‌تر می‌کند.

مهم

قواعد و مدل‌های داخلی بانک‌ها ممکن است تغییر کند و بسته به وضعیت، متفاوت تطبیق شود. از ماشین‌حساب به‌عنوان کمک تصمیم‌گیری استفاده کنید و همیشه شرایط و الزامات را با بانک خود بررسی نمایید.