Asuntolain alaskuri

Asuntolainalaskuri: laske fiksusti (ja ymmärrä luvut)

Asuntolaina ei ole yleensä vain ”korko × laina”. Ruotsissa kuukausikustannukseen vaikuttavat käytännössä käsiraha, belåningsgrad, amorteringskrav ja joskus myös velka/tulo -lisä. Laskurilla testaat nopeasti eri skenaariot, valmistaudut pankkitapaamiseen ja ennen kaikkea varmistat stressitestillä, että budjetti kestää.

Tämä opas auttaa sinua:

• ymmärtämään, mitä laskuri oikeasti laskee
• tulkitsemaan tuloksia (korko vs lyhennys)
• tekemään yksinkertaisen stressitestin kalkylränta-korolla
• välttämään yleiset virheet, kun vertailet vaihtoehtoja

Aloita oikeilla lähtöarvoilla

Lopputulos on vain niin hyvä kuin syötteet. Hyvä aloitus:

• Asunnon hinta: käytä kauppahintaa. Jos aiot rahoittaa remonttia lainalla, voit sisällyttää sen (jos pankki hyväksyy sen osaksi bolån-lainaa).
• Käsiraha (kontantinsats): oma raha, jonka maksat heti.
• Vuosikorko: syötä odotettu korko tai korkeampi kalkylränta stressitestiin.
• Kotitalouden bruttotulot: kaikkien lainanottajien brutto yhteensä per kuukausi.
• Laina-aika: käytetään kokonaiskorkojen arviointiin ajan yli (hyödyllinen vertailuun).

Vinkki: jos vertailet kahta asuntoa, pidä korko ja tulot samoina ja muuta vain hinta/käsiraha. Näet selkeästi belåningsgradin ja lyhennyskynnykset.

Bolånetak: 85 % on selkeä raja

Ruotsissa on bolånetak: bolån ei yleensä saa ylittää 85 % asunnon hinnasta. Käytännössä:

• Tarvitset vähintään 15 % käsirahan pysyäksesi alle 85 %.
• Jos menet yli 85 %, sinun täytyy usein kasvattaa käsirahaa tai käyttää muuta rahoitusta (esim. vakuudeton laina), joka voi olla selvästi kalliimpaa.

Laskurissa tämä näkyy belåningsgradina (laina % hinnasta). Jos tulos on yli 85 %, se on selkeä merkki muuttaa rahoitusrakennetta.

Amorteringskrav: miksi 50 % ja 70 % ovat tärkeitä

Lyhennys ei ole vain ”velattomaksi nopeammin”. Ruotsissa se voi olla pakollista. Yleinen yksinkertaistus:

• Belåningsgrad 50–70 % → vähintään 1 % vuodessa
• Belåningsgrad yli 70 % → vähintään 2 % vuodessa

Lisäksi voi tulla lisävaatimus:

• Velka/tulo yli 4,5× (laina suhteessa kotitalouden vuosituloihin) → extra 1 % vuodessa

Idea: kaksi kotitaloutta samalla lainalla voivat päätyä eri kuukausikustannuksiin riippuen tuloista ja käsirahasta.

Näin tulkitset tulokset (tärkeä ero)

Tuloksissa näet esimerkiksi:

• Kuukausikustannus (korko + lyhennys)
• Korkokulu per kuukausi
• Minimilyhennys per kuukausi
• Kokonaiskorot laina-ajalta ja Kokonaismaksettu

Tärkeä ero:

• Laskurin kuukausikustannus perustuu korkoon + sääntöjen mukaiseen minimilyhennykseen.
• Se ei aina ole sama kuin maksuerä, joka tarvittaisiin lainan täydelliseen takaisinmaksuun täsmälleen syöttämässäsi laina-ajassa.

Laina-aika auttaa ennen kaikkea vertailemaan pitkän aikavälin kustannusta (kokonaiskorot). Ruotsissa amorteringskrav määrittää usein minimilyhennyksen.

Stressitesti kalkylränta-korolla

Pankit käyttävät KALP (kvar-att-leva-på) -arviossa usein korkeampaa kalkylränta-korkoa kuin nykyinen korkosi. Nopea stressitesti:

• Aseta korko tasolle, joka tuntuu kovalta mutta realistiselta (esim. +2–3 prosenttiyksikköä “normaalista”).
• Pidä sama hinta ja käsiraha.
• Vertaile kuukausikustannusta ja mieti, kestääkö budjetti vielä selkeällä marginaalilla.

Hyvä käytännön nyrkkisääntö on olla laskematta puskuria pois. Paine syntyy usein silloin, kun korko nousee ja samaan aikaan muut kulut kasvavat (sähkö, vastike, ruoka, vakuutukset).

Yleiset virheet, kun vertailet asuntolainoja

• Katsot vain korkoa: pieni alennus auttaa, mutta belåningsgrad ja lyhennys voivat vaikuttaa kuukausisummaa yhtä paljon.
• Unohdat muut asumiskulut: vastike/käyttökulut, ylläpito, kotivakuutus ja sähkö eivät aina näy pelkässä lainalaskelmassa. Lisää erillinen “asumiskulut”-rivi budjettiin.
• Alvioit käsirahan vaikutuksen: suurempi käsiraha voi viedä sinut tärkeiden rajojen alle (85 %, 70 %, 50 %).
• Sekoitat bruton ja neton: velka/tulo lasketaan usein bruttotuloista, mutta maksukyky riippuu siitä, mitä jää verojen ja muiden pakollisten kulujen jälkeen.

Tarkistuslista pankkia varten

Kun olet testannut muutaman skenaarion, kirjaa ylös:

• belåningsgrad (%), erityisesti jos lähestyt 85 %
• minimilyhennys per kuukausi ja tuleeko 4,5×-lisä mukaan
• stressattu kuukausikustannus korkeammalla kalkylränta-korolla
• paljonko puskuria jää kuukausibudjettiin

Näin keskustelu ehdoista, koroista ja lyhennysrakenteesta on paljon konkreettisempaa.

Hyvä tietää

Säännöt ja pankkien sisäiset mallit voivat muuttua ja niitä voidaan soveltaa eri tavoin tilanteesta riippuen. Käytä laskuria päätöksenteon tukena ja varmista ehdot ja vaatimukset aina pankistasi.