Calculateur hypothécaire

Calculateur bolån : simuler intelligemment (et comprendre les chiffres)

Un bolån n’est presque jamais seulement « taux × prêt ». En Suède, votre coût mensuel dépend en pratique de l’apport, de la belåningsgrad, des amorteringskrav et parfois aussi du ratio dette/revenu. Un calculateur vous permet de tester rapidement plusieurs scénarios, d’arriver mieux préparé au rendez-vous banque et surtout de vérifier que votre budget tient en situation de stress.

Cette guide vous aide à :

• comprendre ce que le calculateur calcule réellement
• lire les résultats (intérêts vs amortissement)
• faire un stresstest simple avec une kalkylränta
• éviter les erreurs fréquentes quand vous comparez

Commencez avec de bonnes valeurs

Le résultat dépend des chiffres que vous saisissez. Bon point de départ :

• Prix du logement : partez du prix d’achat. Si vous prévoyez d’emprunter pour des travaux, vous pouvez inclure cette partie (si la banque l’accepte dans le bolån).
• Apport (kontantinsats) : le montant que vous payez immédiatement.
• Taux annuel : saisissez votre taux attendu ou une kalkylränta plus élevée pour le stresstest.
• Revenu brut du foyer : total brut par mois pour tous les emprunteurs.
• Durée : utilisée pour estimer le coût total des intérêts sur la période (utile pour comparer).

Astuce : si vous hésitez entre deux biens, gardez le même taux et le même revenu et ne changez que prix/apport. Vous verrez clairement l’effet sur la belåningsgrad et l’amortissement.

Bolånetak : 85 % est une limite nette

En Suède, un bolånetak s’applique : un bolån ne doit normalement pas dépasser 85 % du prix du logement. Concrètement :

• Un apport d’au moins 15 % est requis pour rester sous 85 %.
• Si vous dépassez 85 %, il faut souvent augmenter l’apport ou trouver une autre forme de financement (par exemple un prêt non garanti), généralement plus coûteuse.

Dans le calculateur, cela apparaît comme la belåningsgrad (prêt en % du prix). Si vous êtes au-dessus de 85 %, c’est un signal clair d’ajuster le montage.

Amorteringskrav : pourquoi 50 % et 70 % comptent

L’amortissement n’est pas seulement « rembourser plus vite ». En Suède, il peut être obligatoire. Simplification courante :

• Belåningsgrad 50–70 % → au moins 1 % par an
• Belåningsgrad au-dessus de 70 % → au moins 2 % par an

Il peut aussi y avoir un supplément :

• Ratio dette/revenu au-dessus de 4,5× (prêt vs revenu annuel du foyer) → 1 % par an en plus

En bref : deux ménages avec le même prêt peuvent avoir des mensualités très différentes selon l’apport et le revenu.

Bien lire le résultat (distinction importante)

Dans le résultat, vous voyez notamment :

• Mensualité estimée (intérêts + amortissement)
• Intérêts mensuels
• Amortissement minimum par mois
• Intérêts totaux sur la période et Total remboursé

La distinction à garder en tête :

• La mensualité du calculateur repose sur intérêts + amortissement minimum requis.
• Ce n’est pas forcément la mensualité nécessaire pour rembourser entièrement le prêt exactement sur la durée que vous indiquez.

La durée sert surtout à comparer le coût long terme (intérêts totaux). En Suède, l’amorteringskrav fixe souvent le minimum obligatoire.

Stresstest avec une kalkylränta

Les banques utilisent souvent une kalkylränta plus élevée dans leur analyse KALP (kvar-att-leva-på). Pour un stresstest rapide :

• Fixez un taux exigeant mais réaliste (par exemple +2 à +3 points par rapport à votre taux « normal »).
• Gardez le même prix et le même apport.
• Comparez la mensualité et demandez-vous si votre budget tient toujours avec marge.

Une règle pratique : ne supprimez pas votre réserve. La pression arrive souvent quand les taux montent en même temps que d’autres dépenses (électricité, charges, alimentation, assurances).

Erreurs fréquentes quand on compare

• Ne regarder que le taux : un petit rabais aide, mais la belåningsgrad et l’amortissement peuvent peser autant sur la mensualité.
• Oublier les autres coûts du logement : charges, fonctionnement, entretien, assurance habitation, électricité. Ajoutez une ligne “coûts de logement” dans votre budget.
• Sous-estimer l’effet de l’apport : plus d’apport peut vous faire passer sous des seuils importants (85 %, 70 %, 50 %).
• Confondre brut et net : le ratio dette/revenu se base souvent sur le brut, alors que la capacité réelle dépend du net après impôts et charges.

Check-list à emporter au rendez-vous banque

Après avoir testé quelques scénarios, notez :

• la belåningsgrad (%, surtout proche de 85 %)
• l’amortissement minimum mensuel et si le supplément 4,5× s’applique
• la mensualité “stressée” avec une kalkylränta plus élevée
• la réserve restante dans votre budget mensuel

Cela rend la discussion sur les conditions, le taux et l’amortissement beaucoup plus concrète.

À savoir

Les règles et les modèles internes des banques peuvent évoluer et être appliqués différemment selon le dossier. Utilisez le calculateur comme aide à la décision et vérifiez toujours les conditions et exigences avec votre banque.