Bolånekalkyl

Bolånekalkyl: räkna smart på bolån (och förstå siffrorna)

Ett bolån är sällan bara “räntan gånger lånet”. I praktiken påverkas din månadskostnad av kontantinsats, belåningsgrad, amorteringskrav och ibland även skuldkvot. Med en bolånekalkyl kan du snabbt testa olika scenarier och få ett bättre underlag inför bankmötet – och framför allt stresstesta att budgeten håller.

Den här guiden hjälper dig att:

• förstå vad kalkylen faktiskt räknar ut
• tolka resultaten (ränta vs amortering)
• göra ett enkelt stresstest med kalkylränta
• undvika vanliga missar när du jämför alternativ

Börja med rätt ingångsvärden

Bolånekalkylen blir bara så bra som siffrorna du matar in. Här är en bra start:

• Bostadens pris: utgå från köpeskillingen. Om du planerar att låna till renovering kan du räkna in den delen i priset (så länge banken faktiskt låter den ingå i bolånet).
• Kontantinsats: hur mycket eget kapital du betalar direkt.
• Årsränta: ange antingen din förväntade ränta eller en kalkylränta för att stresstesta.
• Hushållets bruttoinkomst: total brutto per månad för alla som står på lånet.
• Återbetalningstid: används i kalkylen för att uppskatta totala räntekostnader över tiden (bra för jämförelser).

Tips: Om du står och väger mellan två bostäder kan du kopiera samma ränta och inkomst och bara ändra pris/kontantinsats. Då ser du tydligt vad skillnaden i belåningsgrad och amortering gör.

Bolånetak: 85 % är en tydlig gräns

I Sverige gäller ett bolånetak som innebär att bolån normalt inte får överstiga 85 % av bostadens pris. Det betyder i praktiken:

• Minst 15 % kontantinsats krävs för att hålla sig under 85 %.
• Ligger du över 85 % behöver du oftast antingen öka kontantinsatsen eller hitta annan finansiering (t.ex. blancolån), vilket kan bli väsentligt dyrare.

I kalkylen syns detta som belåningsgrad (lån i procent av priset). Om belåningsgraden hamnar över 85 % är det en varningssignal att justera upplägget.

Amorteringskrav: varför 50 % och 70 % spelar roll

Amortering är inte bara “att bli skuldfri snabbare” – i Sverige finns regler som kan göra amorteringen obligatorisk. En vanlig förenkling är:

• Belåningsgrad 50–70 % → minst 1 % per år i amortering
• Belåningsgrad över 70 % → minst 2 % per år i amortering

Utöver detta finns ett vanligt tillägg:

• Skuldkvot över 4,5× (lån i förhållande till hushållets årsinkomst) → extra 1 % per år

Poängen: Två hushåll med samma lån kan få helt olika månadskostnad beroende på inkomst och kontantinsats.

Så tolkar du resultatet (viktig skillnad)

I resultatet ser du bland annat:

• Månadskostnad (ränta + amortering)
• Räntekostnad per månad
• Minimiamortering per månad
• Total ränta över lånets livstid och Total återbetalning

Här är den viktiga skillnaden att ha med sig:

• Månadskostnad i kalkylen bygger på ränta + minsta amortering enligt regler.
• Det är inte alltid samma sak som den “betalning” som skulle krävas för att faktiskt betala av hela lånet på exakt den återbetalningstid du anger.

Återbetalningstiden används främst för att kunna jämföra hur dyrt ett lån blir över tid (totala räntekostnader). Den säger däremot inte att du “måste” amortera så mycket varje månad – i Sverige styr amorteringskravet ofta miniminivån.

Stresstesta med kalkylränta (enkelt och effektivt)

Banker använder ofta en högre kalkylränta än din nuvarande ränta i sin KALP (kvar-att-leva-på). Du kan göra ett eget stresstest i tre snabba steg:

• Sätt räntan till en nivå som känns tuff men realistisk (t.ex. +2–3 procentenheter från din “normala” ränta).
• Behåll samma pris och kontantinsats.
• Jämför månadskostnaden och fundera på om din budget fortfarande håller med marginal.

En bra tumregel i praktiken är att inte räkna bort buffert. Det är ofta när räntan stiger samtidigt som andra utgifter ökar (el, avgift, mat, försäkringar) som ekonomin pressas.

Vanliga missar när man jämför bolån

• Att bara titta på räntan: En liten ränterabatt kan vara bra, men belåningsgrad och amortering kan påverka din månadskostnad minst lika mycket.
• Att glömma boendets övriga kostnader: Avgift, drift, underhåll, hemförsäkring och el syns inte alltid i en ren bolånekalkyl. Lägg gärna på en “boendepost” i din egen budget.
• Att underskatta effekten av kontantinsats: Mer kontantinsats kan göra stor skillnad eftersom du kan hamna under viktiga trösklar (85 %, 70 %, 50 %).
• Att blanda ihop brutto och netto: Skuldkvot baseras ofta på bruttoinkomst. Men din faktiska betalningsförmåga handlar om vad som blir kvar efter skatt och andra fasta kostnader.

Checklista: vad du kan ta med till banken

När du har testat ett par scenarier, skriv gärna ner:

• belåningsgrad (%), särskilt om den närmar sig 85 %
• minsta amortering per månad och om skuldkvotstillägg slår till
• stressad månadskostnad med en högre kalkylränta
• hur mycket buffert du har kvar i din månadsbudget

Det gör det enklare att diskutera villkor, räntesättning och amorteringsupplägg på ett konkret sätt.

Viktigt att veta

Regler och bankernas interna modeller kan ändras och kan dessutom tillämpas olika beroende på situation. Använd kalkylen som ett beslutsstöd och dubbelkolla alltid villkor och krav med din bank.