Bolånekalkyl, eller försöket att få ett bostadsköp att se ut som matte

Det är lätt att tro att ett bolån går att koka ner till en ränta och en månadskostnad. Sedan börjar man räkna på riktigt och inser att halva problemet ligger någon annanstans. Kontantinsatsen spelar roll. Belåningsgraden spelar roll. Amorteringskravet spelar roll. Inkomsten spelar roll. Och dessutom finns den där obehagliga frågan som banken också ställer, fast i finare språk: håller hushållet om läget blir sämre?

Det är därför en bolånekalkyl är användbar. Inte för att den kan förutse framtiden, utan för att den tvingar fram lite ärlighet i siffrorna.

Frågan man egentligen försöker besvara

Folk säger ofta att de vill veta "vad bolånet kostar". I praktiken menar de oftare något av det här:

• Har vi råd med den här bostaden utan att bli ansträngda direkt?
• Hur mycket känsligare blir ekonomin om vi lånar lite mer?
• Är den lägre kontantinsatsen värd det, eller blir månadskostnaden för jobbig?
• Vad händer om räntan går upp igen?
• Hur mycket av skillnaden mellan två bostäder ligger i priset, och hur mycket ligger i upplägget?

Det är bättre frågor än "vad blir kostnaden?", för de går faktiskt att använda till något.

Det folk ofta missar redan från början

Många räknar bara på räntan. Det är förståeligt, för räntan är lätt att se och lätt att jämföra. Men det är ofta inte räntan ensam som avgör om ett upplägg känns rimligt i vardagen.

Amorteringen kan göra större skillnad än väntat. Särskilt om man ligger över viktiga gränser i belåningsgrad eller skuldkvot. Då räcker det inte att tänka "räntan är ju bara si och så". Pengarna ska ändå ut varje månad.

Börja med siffror du faktiskt tror på

En bolånekalkyl blir snabbt värdelös om du matar in de siffror du hoppas på snarare än de siffror som är rimliga.

Pris

Utgå från det verkliga priset, inte drömbudet och inte det du hoppas kunna pressa fram i sista stund. Vill du jämföra flera objekt, använd samma ränta och samma kontantinsats först. Då blir det tydligare vad priset faktiskt gör.

Kontantinsats

Här stirrar många sig blinda på minimum, alltså 15 procent. Men skillnaden mellan att gå in med minsta möjliga och att gå in med lite mer kan vara större än det först ser ut, eftersom amorteringskravet påverkas.

Ränta

Räkna inte bara på en "trevlig" ränta. Kör minst två varianter:

• en rimlig nivå för nuläget
• en klart högre nivå som stresstest

Om bostaden bara känns okej i det snälla scenariot är det ett tecken i sig.

Inkomst

Här gäller det att inte lura sig själv. Banken tittar ofta på brutto. Ditt liv går däremot på netto. Om kalkylen visar att något kanske fungerar, men du samtidigt vet att marginalen efter skatt är tunn, då är det marginalen som är sanningen.

85 procent är inte bara en teknisk regel

Bolånetaket, alltså att bolån normalt inte får överstiga 85 procent av bostadens värde, uppfattas ibland som ett formellt krav i mängden. Men det är mer än så. Det är en tydlig punkt där många hushåll märker att de antingen har en vettig buffert in i affären, eller att de försöker pressa köpet lite för hårt.

Har du precis 15 procent kontantinsats är det inte fel i sig. Men det lämnar mindre marginal för annat. Köpet blir känsligare för högre månadskostnad, kompletterande lån och oväntade utgifter i början.

Amorteringen är där det brukar kännas på riktigt

Det här är en punkt där många blir överraskade. Inte för att reglerna är hemliga, utan för att de blir verkliga först när de räknas om till kronor per månad.

Grovt förenklat brukar man räkna så här:

• över 70 procents belåningsgrad, högre amorteringskrav
• mellan 50 och 70 procent, lägre men fortfarande tydligt krav
• över hög skuldkvot, extra amortering ovanpå det

Det räcker alltså inte att två hushåll tittar på samma bostad och samma ränta. Får de olika amorteringskrav blir månadskostnaden snabbt en annan.

Det är också därför det ibland är mer effektivt att höja kontantinsatsen än att jaga några få punkter lägre ränta.

Så ska du läsa resultatet utan att lura dig själv

När kalkylatorn visar en månadskostnad är det lätt att börja tänka på den som ett definitivt svar. Det är den inte. Den är snarare ett rimligt arbetsunderlag.

Det viktiga är att förstå vad som ligger i siffran:

• ränta
• amortering
• ibland uppskattning av total kostnad över längre tid

Räntan är en ren kostnad. Amorteringen är inte det på samma sätt, eftersom du betalar av skuld och bygger eget kapital. Men för kassaflödet spelar det ingen större roll. Båda pengarna ska ut. Det är det hushållet märker.

Gör ett dåligt-scenario innan du blir för nöjd

Det här är kanske det viktigaste rådet av alla.

Kör samma bostad med en ränta som ligger tydligt över den du hoppas få. Inte orimligt hög, men tillräckligt hög för att bli obekväm. Titta sedan på hur mycket utrymme som finns kvar när allt annat i livet också ska betalas.

Det är inte särskilt svårt att köpa ett boende som fungerar i ett snyggt Excel-ark. Det svåra är att köpa ett boende som fortfarande känns okej när elen är dyr, maten blivit dyrare och räntan inte längre är låg.

Fyra jämförelser som brukar säga mer än en enda slutsiffra

Samma bostad, två olika kontantinsatser

Det här visar snabbt om lite mer eget kapital faktiskt gör en materiell skillnad eller mest ser bra ut på papper.

Samma bostad, två olika räntor

Bra för att förstå känsligheten i upplägget.

Två bostäder med samma ekonomiska upplägg

Då ser du om den dyrare bostaden verkligen är hanterbar, eller om skillnaden blir större än du tänkt när allt räknas ihop.

Samma lån, olika hushållsinkomst

Särskilt relevant om ni funderar på att köpa själva eller tillsammans.

Vanliga felbedömningar

"Vi klarar det nog"

Den klassiska formuleringen. Ibland stämmer den. Ibland betyder den bara att man ännu inte räknat på ett dåligt scenario.

"Amortering är ju inte en kostnad"

Tekniskt inte på samma sätt som ränta, nej. Men den påverkar månadens ekonomi lika mycket när pengarna lämnar kontot.

"Vi kan alltid sänka andra kostnader"

Kanske. Men om kalkylen bygger på att ni ska bli mer disciplinerade, aldrig få oväntade utgifter och samtidigt hoppas på lägre räntor är det inte mycket till trygghet.

"Banken skulle inte låna ut om det var för mycket"

Banken gör sin bedömning. Du måste göra din. De är inte samma sak.

Vad som är värt att ta med till banken

Om du kommer med några genomräknade scenarier blir samtalet mycket bättre. Då kan du fråga om konkreta saker i stället för att famla efter ungefärliga svar.

Bra att ha koll på:

• belåningsgrad
• ungefärligt amorteringskrav
• månadskostnad i normalt läge
• månadskostnad i stressat ränteläge
• hur mycket som finns kvar i budgeten efter boendet

Det gör också att du snabbare märker om bankens kalkyl skiljer sig från din och varför.

Det korta rådet

Använd inte bolånekalkylen för att bevisa att ett köp går ihop. Använd den för att försöka motbevisa det. Om upplägget fortfarande ser rimligt ut efter det är du mycket närmare ett bra beslut.