BRF-kollen – bedöm föreningens ekonomi
Hur bedöms föreningens ekonomi?
Skuld räknas med alla räntebärande lånedelar. Räntekänslighet är lån delat med årsavgiftsintäkter. Sparande är justerat resultat delat med total upplåten yta, inte pengar på banken. Kontrollera år, areadefinition och beloppsenhet i årsredovisningen.
Fiktivt exempel: 8 000 kr i skuld/m², räntekänslighet 8 och sparande 280 kr/m² ger 3 av 5. Saknas underhållsunderlag är betyget preliminärt.
Skuldsättning väger 35 %, räntekänslighet 25 % och sparande 40 %. Det viktade värdet avrundas till närmaste heltal, halva uppåt. Betyg 1 är svagast och 5 starkast.
| Föreningens modellbetyg | Skuld per bostadsrättsyta (SEK/m²) | Räntekänslighet | Sparande per total upplåten yta (SEK/m²) |
|---|---|---|---|
| 5 · Mycket stark | ≤ 3 000 | ≤ 3 | ≥ 300 |
| 4 · Stark | > 3 000 – 6 000 | > 3 – 6 | ≥ 250 – < 300 |
| 3 · Medel | > 6 000 – 10 000 | > 6 – 10 | ≥ 200 – < 250 |
| 2 · Svag | > 10 000 – 15 000 | > 10 – 15 | ≥ 100 – < 200 |
| 1 · Mycket svag | > 15 000 | > 15 | < 100 |
Modellförslag för granskning. Gränser och vikter är Räkna.nu:s egna och ännu inte kalibrerade mot ett urval föreningar. Det är inte ett kreditbetyg eller köpråd.
Tomt betyder okänt, inte noll. Fyll i saknade nyckeltal och kontrollera underhåll samt eventuella ekonomiska problem. Ett dokumenterat finansieringsgap för större underhåll inom 24 månader ger högst 2 av 5. Om något delbetyg är 1 blir totalbetyget högst 3. Vid kända väsentliga ekonomiska problem visas inget totalbetyg.
Hur påverkas min månadsavgift?
Med 16 miljoner kronor i föreningslån och 3 % årsavgiftsandel ger +1 procentenhet ränta 400 kronor mer per månad om hela ökningen fördelas enligt denna andel. Bunden ränta kan skjuta upp effekten. Inga värden skickas till externa tjänster.
Lägenhetens belopp påverkar inte föreningsbetyget. Räntescenarier antar att alla lån får högre ränta och hela kostnaden fördelas enligt årsavgiftsandelen. Det är ingen beslutad avgiftshöjning. Pris inklusive skuld är ett jämförelsemått, inte marknadsvärde eller ett personligt lån. Negativ nettoskuld betyder nettotillgångar i denna beräkning. Kontrollera rätt årsavgiftsandel med förvaltaren; differentierade andelstal kan göra schablonen olämplig.
FMI – Indirekt nettoskuldsättning
Frågor att ta vidare
- Vilka lån ska omförhandlas och hur ser skulden ut efter planerade arbeten?
- När löper räntorna ut och hur skulle högre ränta finansieras?
- Räcker sparandet till underhållsplanen och är årets resultat representativt?
- Vilka större arbeten väntar och vilka pengar eller beviljade lån finansierar dem?
Var hittar jag uppgifterna i årsredovisningen?
Använd samma räkenskapsår för alla uppgifter. Grundvyn behöver lånens båda delar, föreningens bostadsrättsyta, årsavgiftsintäkter och sparande per m².
- Kontrollera enheterna vid varje tabell. Rapporten kan blanda kr och tkr. Välj en gemensam enhet i räknaren och räkna om avvikande belopp innan du skriver in dem. Med kr valt blir 12 000 tkr alltså 12 000 000. Ytor anges alltid i m² och redovisat sparande alltid i kr/m²/år.
- Dela upp lånen från balansräkningen. Om lånenoten visar totalt 12 miljoner och 2 miljoner kortfristigt anger du 10 miljoner långfristigt och 2 miljoner kortfristigt. Kortfristig klassificering kan bero på att lånet ska omförhandlas; den betyder inte i sig att hela beloppet måste betalas med kassan.
- Använd föreningens bostadsrättsyta. Summera ytor upplåtna med bostadsrätt. Lägenhetens egen yta, hyresrätter och gemensamma utrymmen hör inte till detta fält.
- Summera årsavgifterna i intäktsnoten. Ta med årsavgiftsrader inklusive obligatoriska tjänster och dra av avgiftsbortfall. Hyror, bidrag och annan omsättning ska inte ingå. Använd inte nyckeltalet årsavgift per m² som årsintäkt.
- Använd redovisat sparande när det finns. Kopiera årets värde från ”Sparande, kr/kvm” i flerårsöversikten. Saknas det kan du välja beräkning från resultatposterna. Sparande är inte pengar på banken eller beloppet i underhållsfonden.
Lämna okända belopp tomma. Ange noll bara när du har kontrollerat att beloppet är noll. En uppgift om att en underhållsplan finns räcker inte för att bedöma finansieringen; behåll ”Saknar underlag / vet inte” tills kostnader och finansiering har kontrollerats.